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Die 10 Schritte des Verkaufsprozesses

1) Wahl der Immobilienagentur

Um sein Eigentum zum optimalen Preis unter idealen Bedingungen und Fristen zu verkaufen, muss man eine Agentur beauftragen, die über folgendes verfügt:

Eine perfekte Kenntnis des lokalen Marktes, um den Preis richtig einzuschätzen
Die Fähigkeit, einen umfassenden Marketingplan und ein französisch-internationales Profil zu erstellen, das kulturelle und sprachliche Unterschiede berücksichtigt, um ernsthafte Käufer zu finden
Fachkompetenz und die nötige Erfahrung, um Sie durch den Verkaufsprozess zu begleiten
Werte, die auf Integrität, Gründlichkeit und Service basieren - unverzichtbare Eigenschaften

2) Immobilienbewertung

Um das Eigentum zu bewerten, müssen offizielle Verkaufsstatistiken der Gegend, die aktuelle Konkurrenz, Markttrends sowie die Attraktivität und die Qualitäten des Eigentums selbst wie Lage, Orientierung, Bauqualität und Kosten potenzieller Renovierungen, der örtliche Städtebauplan und die städtischen Vorschriften berücksichtigt werden. Wir weisen darauf hin, dass eine Bewertung erst dann vollständig ist, wenn die unten aufgelisteten Dokumente analysiert wurden.

3) Sammeln der Dokumente

Für den Verkauf einer Immobilie sind mehrere Dokumente erforderlich:

Kopie des/der Ausweisdokument(e) des/der Verkäufer(s)
Eigentumsurkunde oder Eigentumsbescheinigung, die dem/den Verkäufer(n) ausgehändigt wurde
Kopie der Grundsteuer (taxe foncière)
Von einem Experten durchgeführte Fachdiagnosen, die folgendes beinhalten:

Fläche gemäss dem "Gesetz Carrez"
Diagnose der Energieleistung und den geschätzten Verbrauch
Das mögliche Vorhandensein von Asbest, Termiten oder Blei (wenn das Eigentum vor 1949 gebaut wurde)
Stand der natürlichen und technologischen Risiken
Zustand der internen Elektroinstallation
Zustand der internen Gasinstallation
Für die Mehrheit der Gemeinden: Konformitätsdiagnose der Sanierung, die vom Wasserwerk durchgeführt wird

Für den Verkauf eines Eigentums, das Teil einer Miteigentümergemeinschaft ist, benötigen wir folgende Dokumente:

Letzte vom Verwalter bearbeitete Mittelabrufe
Miteigentumsordnung, gefolgt von eventuellen Änderungen
Die letzten 3 Protokolle der Generalversammlungen
Gebäudewartungsheft
Diagnose der Gemeinschaftsbereiche
“Synthetischer Steckbrief" des Miteigentums
Bescheinigung über die Eintragung als Miteigentümergemeinschaft

Wenn wir uns in der Verfassungsphase des Vorvertrags befinden:

Der "datierte Vorzustand" - ein finanzielles und informatives Dokument, das vom Verwalter erstellt und dem/den Verkäufer(n) in Rechnung gestellt wird

4) Unterzeichnung des Verkaufsmandats

Der Vertrag, der zwischen dem Verkäufer und seinem Immobilienmakler (französisch und zugelassen) unterzeichnet wird, heißt "Verkaufsmandat". Dieses Mandat muss auf französisch abgefasst sein und obligatorische Elemente gemäß der geltenden Gesetzgebung enthalten. Es umfasst:

Den Namen des/der Eigentümer(s), seine/deren Adresse und seinen/deren Zivilstand
Die Identifikation der Immobilienagentur mit der Adresse des Hauptsitzes, die Berufsausweisnummer, der Garantiefonds, ...
Die Adresse des zu verkaufenden Eigentums sowie die Katasteridentifikation und die Grundstücksnummer für Eigentümer in Miteigentümergemeinschaften
Eine kurze Beschreibung des Eigentums
Der Verkaufspreis
Die Höhe des Verkaufshonorars (Vergütung der Agentur)
Die Nummer und Art des Mandats, das Datum, die Gültigkeit und die Kündigungsfrist
Die besonderen Verkaufsbedingungen
Die Marketingmaßnahmen, die vorgesehen sind

Vor jeglicher Übernahme eines Mandats wird dem Verkäufer ein Dokument ausgehändigt, das als "vorvertragliche Informationen für Verbraucher" bezeichnet wird. In diesem Dokument wird der Verkäufer über seine Rechte als Verbraucher informiert.

5) Kaufangebot

Das von einem potenziellen Käufer mithilfe des Immobilienmaklers erstellte Kaufangebot oder "Kaufabsicht", muss die Identität des/der Käufer(s) (mit Passkopie), die Finanzierung des Erwerbs, eventuelle Sonderbedingungen sowie eine Gültigkeitsfrist und eine Frist für die Ausarbeitung und Unterzeichnung des Kaufvertrags enthalten. Dieses Angebot ist nur für den Verkäufer verbindlich, denn sobald es von beiden Parteien unterzeichnet wurde, kann der Verkäufer nicht mehr zurücktreten, im Gegensatz zum/zu den Käufer(n), dem/denen diese Möglichkeit eingeräumt wird.

6) Wahl des/der Notar(s/e)

Der Notar spielt bei jeder Transaktion eine unumgängliche Rolle, da er Zeuge der Unterzeichnung der Urkunde und der Übertragung des Eigentumsrechts ist. Jede Partei hat das Recht, "ihren" Notar zu ernennen, ohne dass sich diese Entscheidung auf die Endkosten auswirkt und wohlgemerkt, dass jeder Notar per Definition unparteiisch ist.

7) Vorvertrag oder Verkaufsversprechen

Dieser erste Vertrag, der die Parteien bindet, wird entweder von der Immobilienagentur oder vom Notar des Käufers erstellt (sofern dieser sich im Departement befindet, in dem das Eigentum liegt). Er enthält:

Die Identität des/der Erwerber(s) und des/der Verkäufer(s)
Die Beschreibung der verkauften Immobilie sowie alle Fachdiagnosen und andere erforderliche Dokumente
Den Preis, die mit einem Verkaufsmandat verbundenen Verhandlungshonorare, die Finanzierung
Eventuelle Vorbehalte und aufschiebende Klauseln, insbesondere die Frist für den Erhalt eines Darlehens (normalerweise 2 Monate nach der Unterzeichnung des Vorvertrags)
Die Kaution, die zur Bestätigung der Kaufabsicht zu zahlen ist
Die Widerrufsfrist zugunsten des Käufers gemäß der "Loi SRU" (bis zu 10 Tage nach Unterzeichnung)
Das Datum des Vertrags (der endgültige Vertrag beim Notar)

Für eine Vielzahl von Gemeinden besteht ein Vorkaufsrecht. Nach der Unterzeichnung des Vorvertrags haben diese Gemeinden zwei Monate Zeit, um ihren Standpunkt zu diesem Recht mitzuteilen, was teilweise die Verzögerung zwischen den beiden Verträgen erklärt.

8) Kaution und gesetzlicher Widerruf

Der Käufer muss spätestens 10 Tage nach der Unterzeichnung des Vorverkaufs 5-10% des Kaufpreises an den Notar des Verkäufers zahlen. Der Käufer (allein) hat laut SRU-Gesetz das Recht, bis zu 10 Tage nach der Unterzeichnung des Vorvertrags seinen Kauf zu widerrufen (ohne eine Entschädigung zu zahlen). Nach der Unterzeichnung des Vorvertrags haben die meisten Gemeinden eine Frist von zwei Monaten, um nach der Benachrichtigung des Notars, der der Gemeinde die Bedingungen der geplanten Transaktion mitteilt, den Vorverkauf zu tätigen.

Bezüglich des Kreditangebots, das der Käufer erhält, hat dieser eine obligatorische Bedenkzeit von 11 Tagen, bevor er das vorgeschlagene Bankdarlehen annehmen (oder ablehnen) kann.

9) Authentischer Verkaufsvertrag

Nach Abschluss des Vorvertrags wird der endgültige Verkaufsvertrag innerhalb von 2 bis 3 Monaten beim Notar unterzeichnet. Der Notar hat im Vorfeld gründliche Nachforschungen über das betreffende Eigentum angestellt (Hypotheken, Auskünfte bei der Stadtplanung usw.). Das französische Verwaltungsverfahren ist langwierig, aber komplett und beruhigend für den Erwerber und Verkäufer. Der Notar des Käufers erstellt den endgültigen Vertrag. Der Restbetrag des Kaufpreises wird über das Konto des Notars beglichen.

Vor der Unterzeichnung des Vertrags muss das Geld unbedingt auf das Konto des Notars überwiesen werden. Dieser wird die anteilige Grundsteuer sowie die Abrechnung der Miteigentumsgebühren (falls zutreffend) berechnen. Die Unterschriften von Verkäufern und Käufern können per Vollmacht vom Notariat verwaltet werden. Wenn Sie hingegen anwesend sind und die französische Sprache nicht beherrschen, sind Sie verpflichtet, einen Dolmetscher zu engagieren.

10) Nach der Schlüsselübergabe

Nach der Unterzeichnung des Vorvertrags überweist der Notar dem Verkäufer den Nettoerlös aus dem Verkauf nach Abzug der verschiedenen Schulden (Hypotheken, Maklerprovision, Kapitalgewinn usw.). In diesem Stadium ist auf die Übertragung der Abonnements für Wasser, Strom, Telefon, Versicherungen usw. zu achten

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