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Les 10 étapes du processus de vente

1) Le choix de l’agence immobilière

Pour vendre son bien au prix optimal dans les conditions et délais idéales, il faut engager une agence qui a :

Une parfaite connaissance du marché local pour estimer le prix de manière juste
La faculté d’établir un plan marketing large et un profil franco-international qui gère les différences culturelles et linguistiques pour trouver des acquéreurs sérieux
Une compétence du métier et l’expérience nécessaire pour vous guider tout au long du processus de vente
Des valeurs basées sur l’intégrité, la rigueur et le service, qualités indispensables

2) L’évaluation du bien

Pour évaluer le bien il faut prendre en compte des statistiques officielles de vente dans le quartier, la concurrence actuelle, les tendances du marché ainsi que l’attractivité et les qualités du bien lui-même comme l'emplacement, l’exposition, la qualité de la construction et le coût des rénovations potentielles, le PLU et la réglementation urbaine. Nous précisons qu’une évaluation n’est pas complète avant d’avoir analysé les documents listés ci-dessous.

3) La collecte des documents

Plusieurs documents sont obligatoires pour la mise en vente d’un bien immobilier :

Copie de(s) pièce(s) d’identité du/des vendeur(s)
Titre de propriété ou l’attestation de propriété qui a été remise au(x) vendeur(s)
Copie de la Taxe Foncière
Diagnostics techniques effectués par un expert qui comportent :
- La surface “Loi Carrez”
- Un diagnostic de performance énergétique et la consommation estimée
- La présence possible d’amiante, de termites ou de plomb (si le bien est construit avant 1949)
- L’état des risques naturels et technologiques
- L’état de l’installation intérieure d’électricité
- L’état de l’installation intérieure de gaz
- Pour la plupart des communes : le diagnostic de conformité de l’assainissement réalisé par la compagnie des eaux

Concernant la vente d’un bien qui fait partie d’une copropriété, nous aurons besoin des documents suivants :

Derniers appels de fonds édités par le syndic
Règlement de copropriété suivi des éventuels modificatifs
3 derniers procès-verbaux d’assemblées générales
Carnet d’entretien de l’immeuble
Diagnostics des parties communes
“Fiche synthétique” de la copropriété
Attestation d’immatriculation copropriété

Quand nous sommes à l’étape de la rédaction du compromis de vente :

Le “pré état daté” - un document financier et informatif édité et facturé au(x) vendeur(s) par le syndic

4) La signature du mandat de vente

L’accord signé entre le vendeur et son agent immobilier (français et agréé) est appelé « mandat de vente ». Ce mandat doit être rédigé en français avec des éléments obligatoires selon la législation en cours. Il comprend :

Le nom du/des propriétaire(s), leur adresse et état civil
L’identification de l’agence immobilière avec l’adresse du siège, le n° de carte professionnelle, la caisse de garantie…
L’adresse du bien à vendre ainsi que l’identification cadastrale et les n° de lots pour les biens en copropriété
Un descriptif bref du bien
Le prix de vente
Le montant des honoraires de vente (rémunération de l’agence)
Le numéro et type de mandat, la date, la validité et le délai de résiliation
Les conditions particulières de vente
Les actions marketing qui sont prévus

Avant toute prise de mandat, un document appelé “information précontractuelle du consommateur” sera remis au vendeur. Il s’agit pour ce dernier de connaître ses droits en matière de consommation.

5) L’offre d’achat

L’offre d’achat ou « l’intention d’achat » produite par un acquéreur potentiel par le biais de l’agent immobilier doit inclure l’identité du/des acquéreur(s) (avec une copie de leur(s) passeport(s)), le financement de l’achat, les conditions particulières éventuelles ainsi qu’une date limite de validité et une date butoir pour la rédaction et la signature du compromis de vente. Cette offre n’engage que le vendeur car une fois signé par les deux parties, le vendeur ne peut pas se rétracter contrairement à cette possibilité qui est donné au(x) acquéreur(s).

6) Le choix du/des notaire(s)

Le notaire joue un rôle incontournable dans toute transaction car il est témoin de la signature de l’acte et du transfert du titre de propriété. Chaque partie est en droit de nommer “son” notaire sans que cette décision ait une incidence sur le coût final et sans perdre de vue que chaque notaire est par définition impartial.

7) Le compromis ou la promesse de vente

Ce premier contrat qui lie les parties est rédigé soit par l’agence immobilière soit par le notaire de l’acquéreur (si ce dernier se trouve dans le département où est situé le bien). Il contient :

L’identité de(s) acquéreurs(s) et vendeur(s)
La désignation du bien vendu ainsi que tous les diagnostics techniques et documents autres exigés
Le prix, les honoraires de la négociation lié à un mandat de vente, le financement
Les réserves et clause suspensives éventuelles, notamment la date limite d’obtention de prêt (normalement 2 mois après la signature du compromis)
Le dépôt de garanti à payer pour confirmer l’intention d’achat
Le délai de rétractation en faveur de l’acquéreur selon la “loi SRU” (jusqu’à 10 jours après signature
La date de l’acte authentique (le contrat final chez le notaire)

Pour un grand nombre de communes, il existe un droit de préemption. Après la signature du compromis, ces communes ont 2 mois pour faire part de leur position relative à ce droit, ce qui explique pour partie, le délai entre les deux contrats.

8) Le dépôt de garantie et la rétractation légale

L’acquéreur se doit de verser 5 à 10 % du prix de vente au notaire du vendeur maximum 10 jours après la signature du compromis. L’acquéreur (seul) a selon la loi SRU le droit de renoncer à son acquisition (sans payer d’indemnité) jusqu'à 10 jours après la signature du compromis. Après la date du signature du compromis, la plupart des communes ont un délai de 2 mois pour préempter suite à la notification du notaire qui déclare à la commune les conditions de la transaction prévue.

Concernant l’offre de crédit que l’acquéreur reçoit, celui-ci a un délai de réflexion obligatoire de 11 jours avant de pouvoir accepter (ou non) le prêt bancaire proposé.

9) L’acte authentique de vente

Suite à la conclusion du compromis de vente, l'acte de vente final est signé auprès du notaire dans un délai de 2 à 3 mois. Le notaire ayant effectué en amont les recherches approfondies concernant le bien en question (hypothèques, renseignements auprès de l’urbanisme etc). Le processus administratif français est long mais complet et rassurant pour l'acquéreur et le vendeur. Le notaire de l'acquéreur rédige l’acte final. Le solde du prix de vente se règle par le biais du compte du notaire.

Avant la signature de l’acte, les fonds doivent être impérativement versés sur le compte du notaire. Ce dernier calculera le prorata de la taxe foncière ainsi que le décompte des charges de copropriété (s’il y a lieu). Les signatures par les vendeurs et les acquéreurs peuvent être gérées par procuration par l’étude notariale. Par contre, si vous êtes présent et que vous ne maitrisez pas le français, vous êtes dans l’obligation d’engager un interprète.

10) Après la remise des clefs

Après la signature du compromis, le notaire verse au vendeur le revenu net de la vente après déduction des diverses dettes (hypothèques, commission d’agence, taxe de plus value etc.). A ce stade, il y a lieu de veiller aux transferts des abonnements eau, électricité, téléphone, assurances etc.

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