Salgsprosessen

For å selge boligen din til den optimale prisen, under ideelle forhold og tidsramme, bør du engasjere et meglerfirma som har :

• Perfekt kunnskap om det lokale markedet for å kunne anslå en markedsriktig pris
• Evnen til å utarbeide en omfattende markedsføringsplan og en fransk-internasjonal profil som hensyntar kulturelle og språklige forskjeller for å finne et heterogent utvalg av seriøse kjøpere
• Profesjonell ekspertise og nødvendig erfaring til å veilede deg gjennom salgsprosessen
• Verdier basert på egenskaper som integritet, profesjonalitet og tilgjengelighet

Når du skal verdsette eiendommen din, må du ta hensyn til den offisielle salgsstatistikken for området, den aktuelle konkurransen, markedstrender og eiendommens attraktivitet og kvaliteter, for eksempel beliggenhet, eksponering, byggekvalitet og kostnader ved eventuelle renoveringer, PLU og reguleringsbestemmelser. Vær oppmerksom på at en verdivurdering ikke er fullstendig før dokumentene nedenfor er analysert.

En rekke dokumenter kreves for å legge en eiendom ut for salg:

• Kopi av identitetspapirer til selger(ene)
• Skjøte eller eierbevis utstedt til selger(ene)
• Kopi av eiendomsskatten “Taxe Foncière”
• Tekniske diagnoser utført av en ekspert, inkludert :
• "Loi Carrez"-arealet (netto bo-areal)
• Energianalyse og estimert forbruk derav
• Eventuell forekomst av asbest, termitter eller bly (sistnevnte kun hvis eiendommen ble bygget før 1949)
• En redegjørelse over naturlige og teknologiske risikoer
• En diagnose av det interne elektriske anlegget
• Tilstanden til den interne gassinstallasjonen
• For de fleste kommuner: en analyse av avløpssystemet med kartlegging av eventuelle ikke-konforme elementer (utført av vannverket)

For salg av en eiendom som er en del av et sameie, må man fremskaffe følgende dokumenter:

• Oversikt over idéell andel av fellesutgifter utstedt av forretningsføreren
• Sameiets vedtekter, med eventuelle endringer derav
• De tre siste referatene fra generalforsamlingsmøter
• Vedlikeholdslogg for bygningen
• Tilstandsrapport av fellesarealer
• Fakta vedrørende sameiet
• Registreringssertifikat for sameiet

Når man nærmer signatur av den preliminære salgsavtalen:

• Le “pré état daté” - et økonomisk og informativt dokument som utarbeides av forretningsfører

Avtalen mellom selger og eiendomsmegler (fransk og sertifisert) kalles "mandat de vente". Dette mandatet må være skrevet på fransk og inneholde de obligatoriske elementene som kreves i henhold til gjeldende lovgivning. Det omfatter blant annet:

• Navn på eier(e), adresse og sivilstatus
• Meglerfirmaets navn, registrert adresse, lisensnummer, garantist, osv
• Adressen til eiendommen som skal selges, gårds- og bruksnummer samt seksjonsnummer for leiligheter mm
• En kort beskrivelse av eiendommen
• Salgsprisen
• Salgshonorarets størrelse (meglerens godtgjørelse)
• Salgsmandatets nummer og type, dato, gyldighet og oppsigelsesfrist
• Eventuelle spesielle salgsbetingelser
• Planlagte markedsføringstiltak

Før et oppdrag inngås, får selgeren et dokument som kalles "prekontraktuell forbrukerinformasjon". Formålet med dette dokumentet er å informere selgeren om hans eller hennes forbrukerrettigheter.

Kjøpetilbudet eller "intensjonen om å kjøpe" som en potensiell kjøper legger frem via eiendomsmegleren, må inneholde kjøpernes identitet (med kopi av passet/passene), finansieringen av kjøpet, eventuelle spesielle betingelser, samt en gyldighetsdato og en frist for utarbeidelse og signering av den preliminære salgsavtalen. Hvis budet aksepteres av selger (eventuelt etter et motbud) er det viktig å være klar over at når det først er signert av begge parter, er det kun bindende for selger. Kjøper som har mulighet til å trekke seg uten konsekvenser for sistnevnte.

Notaren spiller en viktig rolle i enhver transaksjon, ettersom han eller hun bevitner signeringen av salgskontrakten og overføringen av eiendomsretten. Hver part har rett til å utnevne "sin" notar uten at det har noen innvirkning på de totale notarkostnadene. Notaren er for øvrig per definisjon upartisk.

Denne første bindende kontrakten utarbeides enten av eiendomsmegleren eller av kjøperens notar (hvis denne befinner seg i det departementet der eiendommen ligger). Avtalen inneholder:

• Identiteten til kjøper(e) og selger(e)
• Beskrivelse av eiendommen som selges. Tekniske diagnoser og andre obligatoriske dokumenter
• Pris, meglerhonorar og finansiering
• Eventuelle forbehold, medtatt for et eventuelt pantelån inkl. fristen for innvilgelsen (normalt 2 måneder etter signering av preliminæravtalen)
• Depositumets størrelse (5-10% av kjøpesummen)
• Angrerettsfristen til fordel for kjøperen i henhold til "SRU-loven" (inntil 10 dager etter signering) 
• Dato for “acte authentique” (den endelige kontraktundertegnelsen) hos notaren

Et stort antall kommuner har forkjøpsrett. Når preliminæravtalen er signert av begge parter, har disse kommunene 2 måneders for å påberope seg forkjøpsretten.

Kjøperen må betale 5-10 % av kjøpesummen til selgerens notar innen 10 dager etter at den preliminære avtalen er signert. I henhold til SRU-loven har kjøperen (alene) rett til å trekke seg fra kjøpet uten finansielle konsekvenser inntil 10 dager etter signering av kjøpekontrakten. Videre, etter at notaren har informert de lokale myndighetene om vilkårene for den planlagte transaksjonen, har de fleste kommuner forkjøpsrett med en 2 måneders frist.

Når det gjelder et eventuelt lånetilbud knyttet til eiendommen, har kjøper en obligatorisk angrefrist på 11 dager før vedkommende kan akseptere (eller avslå) det foreslåtte pantelånet.

Etter at den preliminære salgsavtalen er inngått, signeres den endelige kontrakten hos notaren innen 2-3 måneder. Notaren har på forhånd gjort grundige undersøkelser rundt den aktuelle eiendommen (panteheftelser, kommunale utbyggingsplaner og -restriksjoner osv.). Den franske prosessen er lang, men grundig og betryggende for kjøper og selger. Kjøpers notar utarbeider det endelige skjøtet. Resten av salgssummen betales via notarens konto.

Før skjøtet signeres, må pengene være innbetalt på notarens konto. Notaren beregner deretter den forholdsmessige eiendomsskatten og eventuelle sameiekostnader. Selgers og kjøpers underskrifter kan skje ved fullmakt. Hvis du imidlertid er til stede og ikke snakker fransk, kreves det at en tolk engasjeres.

Når den endelige kontrakten er signert, utbetaler notaren resterende salgssum til selger etter fradrag av meglerprovisjon, evt. pantelån og gevinstskatt etc.. På dette stadiet er det viktig å sørge for at vann-, strøm-, telefon- og forsikringsabonnementer blir sagt opp og eventuelt overført til ny eier. Vi anbefaler at den lokale bankkontoen ikke stenges før etter minimum 6 måneder for å unngå problemer med eventuelle avviste autotrekk, ikke minst eiendomsskattene som betales på høsten av eier pr 1.1.